집을 사거나 판 경험이 있는가? 그렇다면 아마도 부동산 에이전트와 함께 일을 진행 했었을 것이다. 부동산 에이전트와 계약하는 순간 Agency가 형성된다. Agency란 법으로 묶인 에이전트와 손님의 관계를 뜻한다. 손님은 에이전트에게 본인을 대변할 수 있는 권한을 위임하며 에이전트는 손님에게 도움이 될 수 있도록 신의성실로 일을 진행한다. Agency를 형성하는 방법에는 여러가지가 있다. 일반적으로 우리가 알고 있는 방법은 상호간 합의를 통해 계약을 맺는 방법이지만 이 방법 외에도 꽤 흥미로운 방법들이 있다. 이번 글에서는 Agency 형성방법에 대해 알아볼 것이다.
Express Agency
일반적으로 Agency는 상호 간 동의를 통해 형성된다. 집을 팔거나 사고자 하는 손님이 함께 일하고 싶은 에이전트를 찾고 계약을 통해 Agency를 형성한다. 이러한 방법을 Express Agency라고 하는데 Express 말 뜻 그대로 “표현” 된 Agency이다. 여기서 표현됐다는 뜻은 구두(oral)나 서면(written)으로 상호간의 합의가 표현되었다는 말이며, 따라 양측이 Agency 형성사실에 대해 정확하게 인지하고 있다는 뜻이다. 거의 대부분의 부동산 관련 Agency는 Express Agency로 형성된다.
Agency by Ratification
Agency by Ratification은 조금 다르다. Ratification은 “비준하다” 라는 뜻으로 진행된 일을 승인한다는 뜻이다. 누가 어떠한 일을 진행하고 누가 승인을 한다는 것일까? 부동산 필드에서의 Agency by Ratification은 에이전트가 먼저 일을 진행한 후 손님의 승인을 통해 Agency를 형성하는 것을 뜻한다. 선 진행, 후 승인으로 이해하면 편하다. 예를 살펴보자. Emily는 집을 사고 싶어한다. 특정가격, 특정조건의 집을 원하는데, 부동산 에이전트 C가 이 사실을 지인으로부터 전해들었다. Emily와 에이전트 C는 아는 사이도 아니고 Agency를 형성한 것도 아니지만, 마침 에이전트 C는 Emily가 원하는 집을 판매하고자 하는 사람을 알고 있었다. 에이전트 C는 즉시 Emily를 찾아갔고 모든것이 준비되어 있는데 승인만 해준다면 즉시 Agency를 형성하여 집 구매를 진행할 수 있음을 알렸다. 여기서 Emily가 동의를 한다면 Agency by Ratification이 형성되는 것이다.
Implied Agency
다음으로 살펴볼 내용은 Implied Agency이다. Implied는 “암시적” 혹은 “내포된” 이라는 뜻이다. Express(명시된)와는 정반대의 뜻이다. Express Agency가 상호간 명시적인 합의를 통해 형성된 Agency라면 Implied Agency는 무슨 뜻일까? 이는 상황에 대한 추측을 통해 형성되는 Agency라는 뜻이다. 주위에서 누가봐도 Emily와 에이전트 C가 함께 일하고 있는 것으로 추측된다면 그들은 실제로 Agency로 묶이게 된다. 설사 서로가 그럴 계획도 없고 원치 않는다고 해도 말이다. 예를 살펴보자. 에이전트 C는 A라는 셀러의 에이전트이다. Open house에서 에이전트 C는 집을 구경 온 Emily에게 자꾸 “원하는 가격에 집을 살 수 있도록 해주겠다,” “나만 믿어라” 와 같은 말들을 했다. Emily는 에이전트 C의 말을 듣고 을 진행했고 Emily의 주위 사람들 또한 둘이 함께 일한다고 생각했다. 이러한 경우 Emily와 에이전트 C는 Implied Agency로 묶이게 되는데 만약 에이전트 C가 A인 셀러와 Exclusive 성격의 계약을 맺은 상태라면 문제가 생길 수 있다. Exclusive 계약은 셀러와 바이어를 둘 다 대변하는 Dual agency를 허락하지 않기 때문이다.
살펴본대로 Agency 형성에는 여러방법이 있다. 상황적인 추측을 통해 Agency가 형성되는 부분은 곰곰히 생각해보면 놀랍지만, 그렇기 때문에 에이전트는 항상 언행을 조심하며 에이전트를 구하는 손님은 신중해야하는 것이다.
