부동산 에이전트의 업무를 두가지로 나눈다면 판매자의 의뢰를 받아 부동산을 판매하는 리스팅 에이전트(Seller’s agent), 그리고 부동산 구매를 돕는 바이어 에이전트(Buyer’s agent)로 나눌 수 있다. 이번 칼럼에서는 바이어 에이전트의 역할과 업무에 대해 나눠보고자 한다.
바이어 에이전트의 주 업무는 부동산 구매자를 도와 구매조건 협상절차를 돕고, 원하는 집을 구매할 수 있도록 돕는 것에 있다. 구체적인 과정은 아래와 같다.
첫째, 상담을 통해 구매자의 부동산 구매동기를 파악하고 필요절차를 설명해주어야 한다.
바이어의 구매동기가 거주, 투자, 혹은 자녀의 학군을 위함인지 파악하고 그에 맞는 구입 절차 및 계획을 수립해야 한다. 상황에 따라 현재 거주 중인 주택을 팔아야 할 수도 있고, 융자승인을 위해 도움을 요청해야 할 수도 있다.
둘째, 구매자의 부동산 구입동기와 절차가 파악되면 이에 맞는 집을 찾아야 한다.
시대의 변함에 따라 집을 찾는 방법도 많이 달라졌다. 불과 10년전만 해도 매물을 찾는 일은 대부분 에이전트의 영역이었지만 지금은 다르다. 오늘날 70-80%의 바이어들은 직접 온라인이나 앱을 통해 원하는 집을 검색한다. 그렇다고 해서 에이전트의 일이 줄어든 건 아니다. 에이전트는 바이어가 원하는 매물에 대한 상세정보를 알려줘야 한다. 즉시 매매가 이루어질 수 있는 standard sale인지, 법원승인이 필요한 probate sale인지, 은행승인 필요한 short sale인지 파악해야 하며 재산세 외에 지불해야 하는 특별부과금(special assessment tax)이 존재하는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 정확한 정보 파악이 중요한 이유는 매물의 종류와 상황에 따라 구입 절차나 필요 서류들이 달라질 수 있기 때문이다.
셋째, 원하는 매물을 찾았다면 seller에게 오퍼를 전달해야 한다.
매매의 가능성을 높이기 위해선 seller가 수락 할 만한 조건으로 오퍼를 제시해야 한다. 이때 주의할 점은 바이어의 상황에도 맞는 오퍼를 쓰는 것이다. 예를 들어 바이어가 거주하고 있는 집을 팔아야만 융자가 나오는 경우에는 반드시 오퍼에 이에 관련된 조건을 명시해야 한다. 집이 시간 내에 팔리지 않아 매매를 중도 포기해야 하는 상황이 오면 디파짓을 돌려받을 수 없기때문이다. 그 외에도 바이어의 융자승인, 인스펙션 기간을 충분히 잡아야 에스크로(escrow)가 순조롭게 진행될 수 있다.
넷째, 에스크로가 열린 후 바이어 에이전트가 진행해야 하는 업무는 크게 Disclosure(주택관련정보 공개의무) 리뷰와 홈 인스팩션이 있다.
Disclosure란 부동산 판매자가 해당 부동산에 대해 알고 있는 문제점이나 점검, 보수에 관한 기록내용을 공개한 서류이다. 바이어 에이전트는 이 서류가 늦지 않게 바이어에게 전달 될 수 있도록 셀러 측과 협의해야 한다. 홈 인스펙션을 통해 바이어는 부동산의 현 상태를 객관적으로 알 수 있다. 에이전트는 인스펙션 내용을 바이어가 쉽게 이해할 수 있도록 설명해주고, 필요에 따라 셀러 측에 수리나 크레딧을 요구해야 한다.
바이어 에이전트의 역할을 크게 네가지로 정리했지만 상황에 따라 훨씬 더 많은 일을 해야 하는게 부동산 에이전트라는 직업이다. 부동산 매입은 많은 바이어들에게 매우 중요한 일이다. 오랜기간 힘들게 일궈온 자산을 소중한 가족을 위해 투자하는 것이기 때문이다. 그렇기에 에이전트들은 이에 대한 선한 책임감을 느끼고 항상본인 역할에 최선을 다해야 할 것이다.
