미국은 부동산 소유 및 투자를 장려하는 나라다. 특정법안을 발의하여 저소득층이 집을 살 수 있도록 돕기도 하며, 미국에서 집을 사는 것이 소위 말하는 “아메리칸 드림”을 이루는 것이라 선전하기도 한다. 얼마 전 캘리포니아 정부기관 Cal HFA(Housing Finance Agency)에서 진행했던 집을 살 수 있게 도와주는 프로그램의 이름도 “the California Dream For All”이었다.
집 구매 및 부동산 투자를 장려하는 나라인 만큼 이에 대한 세금혜택도 분명 존재한다. 주거용 부동산(residential property)과 투자용 부동산(investment property)에 대한 세금혜택을 나눠 살펴볼 것이며 어떻게 다른지에 대해서도 배워볼 것이다. 참고로 말하자면 필자는 CPA가 아닌, 부동산 에이전트이다. 세금 관련 내용을 매우 구체적인 부분까지 다룰 수는 없겠지만, 기본적으로 알고 있으면 도움이 되는 선 내에서 나눠보고자 한다.
주거용 부동산 관련 세금혜택
먼저 다룰 내용은 주거용 부동산에 대한 세금혜택이다. Capital gain이란 자산을 구매하고 판매하는 과정에서 발생하는 금전적 이득을 뜻한다. 미국에서 벌어들이는 모든 돈은 세금을 내야 한다. 그것이 사업이든, 일을 해서 버는 돈이든 발생한 금전적 이득에 대해선 세금이 부과되며, 그것이 나라가 나라를 운영하는 방법이다. 예외는 없다. 주식만 생각해 봐도 short-term이던 long-term이던 돈을 벌면 이에 대한 세금보고를 해야 한다. 하지만 부동산은 다르다. 예외가 존재한다.
부동산 구매 및 판매 과정에서 발생한 capital gain은 개인 기준 $250,000 혹은 부부 기준 $500,000까지 Capital Gain Tax(양도 소득세)가 부과되지 않는다 (캘리포니아 기준). 예를 들어 살펴보자. 2008년 한 부부가 $500,000을 주고 집을 구매했다. 7년 후 집을 판매할 때는 부동산 가격이 많이 올라 $900,000에 집을 팔았다. 7년이란 기간 동안 부동산을 소유함으로써 발생한 금전적 이득은 $400,000이다. 굉장히 큰 금전적 이득이 발생했음에도 불구하고 이 이득에 대해 그 어떠한 세금을 지불하지 않아도 되는 것이다. 이득에 대해 미국 정부가 세금을 부과하지 않는다는 것은 곰곰이 생각해 보면 굉장히 놀라운 일이다. 물론 아무 조건 없이 주어지는 혜택은 아니다. 이 혜택을 누리기 위해서는 매매되는 해당 부동산에서 적어도 지난 5년이란 기간 중 2년 이상을 거주했어야 한다. 2년을 연달아 살아야 하는 것은 아니며 2년을 채우기만 하면 된다. 이 부분이 충족되지 않는다면 양도 소득세를 지불해야 한다.
이 양도 소득세 관련 부분 말고도 추가 세금혜택들도 존재한다. 예를 들어 집 주인은 모기지 이자(up to 75k), 모기지 보험값(PMI), 재산세(up to $5,000/10,000) 등을 taxable income에서 제할 수 있다. 자, 다음으로는 투자용 부동산에 대한 세금혜택에 대해 살펴보자.
투자용 부동산 관련 세금혜택
부동산에 투자함으로써 누릴 수 있는 혜택 중 하나는 발생하는 비용(cost)에 대한 소득세 공제(income tax deduction)이다. 위에 예를 든 주거용 부동산 세금 혜택 처럼 투자용 부동산 또한 주거용 부동산에 해당되는 대부분 비용을 세금공제에 사용할 수 있는데, 추가적인 혜택이 있다면 바로 운영비(operating expenses)와 부동산의 감가상각비(depreciation amount)에 대한 세금공제이다.
부동산 운영비용 세금공제
투자용 부동산 운영에 들어가는 비용은 모두 세금공제에 사용할 수 있다. 운영비의 예로는 부동산 광고비, 오피스 공간을 꾸미기 위한 가구 구매비용, maintenance fee, 등을 생각해 볼 수 있는데 이런 부분들을 소득세 공제에 적용하는 것이다. Operating expense에 대한 세금공제는 주거용 부동산에는 해당되지 않는 부분으로 투자용 부동산에만 해당되는 혜택이다. 예를 들어 A의 투자용 부동산에서 연간 $25,000의 인컴이 발생한다고 하자. 부동산 관리 및 운영을 위해 $10,000의 지출이 발생한다면, 과세 대상 소득인 $25,000에서 지출 $10,000을 제외한 $15,000이 과세 대상 소득으로 잡히는 것이다.
감가상각비용 소득세 공제
다음으로 살펴보고 싶은 내용은 부동산 감가상각비에 대한 혜택이다. 현재 IRS는 주거용 부동산의 수명을 27.5년, 상업용 부동산의 수명을 39년으로 보고 있다. 수명이 다한다는 뜻은 부동산의 가격이 $0이 되는 것을 뜻하며 이는 부동산이 매년 value를 잃고 있다는 것으로 해석될 수 있다. 투자용 부동산(investment property)에서는 residential property와는 달리 바로 이 감가상각비를 소득세 공제로 사용할 수 있다. 예를 한번 살펴보자. B는 최근 $800,000 짜리 투자용 부동산을 구매했다. 일반 거주용으로 렌트를 내줄 수 있는 부동산이기 때문에 수명은 27.5년으로 봐야 하며 이는 매년 부동산이 $29,090($800,000/27.5) 만큼의 가치를 잃고 있다는 것이 된다. B는 이 $29,090의 감가상각비용을 본인의 소득으로부터 제할 수 있는 것이다. 이 세금혜택 관련해서는 조심해야 하는 부분이 있는데 바로 IRS의 Depreciation Recapture 조항이다. Depreciation Recapture이란 투자용 부동산의 감가상각 비용을 소득세 공제에 사용하고 추후에 해당 투자용 부동산 매매과정에서 capital gain이 발생한다면, 이 부분에 대해 세금을 내야 한다는 점이다.
이번 칼럼을 통해 간략하게나마 주거용 부동산과 투자용 부동산에 적용할 수 있는 세금혜택에 대해 살펴봤다. 미국은 부동산 투자를 장려하는 나라인 만큼 세금혜택도 다양하다. 그러므로 세금혜택과 관련된 자세한 내용은 전문가인 CPA와 상담하는 것이 여러모로 좋다. 하지만 이러한 기본적인 내용들만 제대로 알아놔도 분명 여러모로 도움이 되는 부분들이 있을 것이다.
