부동산 에스크로 중 셀러(Seller), 바이어(Buyer) 양측이 가장 중요시 여겨야 하는 부분은 컨틴전시(Contingency)이다. 컨틴전시를 국문으로 풀자면 조건 해지 정도로 생각할 수 있다. 컨틴전시란 부동산 매매 계약에 있어 구매자 또는 판매자가 계약서에 명시한 조건들을 뜻한다. 이 컨틴전시가 만족되지 않으면 계약은 진행될 수 없고 파기 가능하다. 필자는 컨틴전시를 크게 3가지 종류로 나눌 수 있다고 생각한다. 인스팩션(Inspection) 컨틴전시, 융자/감정 컨틴전시, 디스클로져(Disclosure) 컨틴전시이다. 이번 글에서는 인스팩션 컨틴전시가 무엇인지, 그리고 컨틴전시 기간동안 바이어와 바이어 에이전트는 무엇을 해야하는지 살펴보고자 한다.
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인스팩션 컨틴전시(Contingency)는 무엇인가?
인스팩션 컨틴전시는 주택 상태에 대한 컨틴전시로 생각하면 된다. 주택 상태를 낱낱이 살피고 문제는 없는지 확인하는 단계이다. 주택 상태가 너무 심해 컨틴전시를 받아드릴 수 없다면 계약을 종료할 수 있다. 컨틴전시 시작 기준일은, 주말과 관계없이, 셀러가 오퍼를 받아들인 날이다. 최근 업데이트된 California Association of Realtor에 의하면 기본 인스팩션 컨틴전시 기간은 17일이다. 이 기간은 바이어와 셀러 간 협의를 통해 조정 가능하다.
인스팩션 컨틴전시 기간 동안 바이어와 에이전트가 해야하는 일은 무엇일까?
바이어는 주어진 기간동안 주택 상태에 대한 모든 부분을 점검할 수 있다. 주택 상태 확인 절차는 건강검진에 빗대어 생각하면 편하다. 보통 Licensed Inspector를 고용해 집안의 전체적인 컨디션을 확인한다. 건강검진 결과에 따라 세부 전문의를 찾아가듯 주택 또한 검사 중 의심이 되거나 문제가 되는 부분은 전문가와 상의해 추가 인스팩션을 진행해야한다. 예를 들어 집 주위에 나무가 많다면 하수관(Sewer) 인스팩션을 추천한다. 나무 뿌리로 인해 하수관이 손상되었을 수 있기 때문이다. Water damage가 의심되거나 물자국이 여기저기 보인다면 곰팡이 인스팩션을 추천하며 지붕의 상태가 의심되면 꼭 검사해볼 것을 권한다. 지붕은 비가 오기 전까지 어떤 문제가 있는지 확인하기 쉽지 않기 때문에 전문가의 도움이 필요하다. 이런 부분 외에도 General 인스팩션 결과에 따라 배관공(Plummer)를 부르거나 Termite(나무를 먹고 사는 해충) 인스팩션도 추가로 하는것이 좋다. 터마이트 문제 경우 간단한 약품 처리로 해결될 수도 있지만 그렇지 않을 수도 있다. 집 전체를 소독(Fumigate)해야 하는 경우에는 이사 전 집이 비어 있을때 하는게 수월하기 때문에 미리 검사하고 계획하는 것이 좋다.
인스팩션 결과에 따라 바이어는 집 매매 과정을 중단할 수도 있고 타당한 수리 요청이나 크레딧을 셀러에게 요구할 수도 있다. 셀러의 반응에 따라 매매 진행 여부를 결정하면 되고 Inspection Contingency 기간 만료 전이라면 계약 취소시 디파짓을 페널티 없이 돌려받을 수 있다. 만약 셀러가 수리 요청에 응하고 부동산 매매가 진행된다면 에스크로 종료 전 Final Walk Through를 통해 꼼꼼히 수리 부분을 체크해야한다. 이전에 고용했던 인스팩터를 한번 더 불러 수리 결과를 살피는 것도 좋은 방법이다.
부동산 구매는 많은 사람들에게 일생의 가장 큰 구매이다. 이 중요한 구매를 주택 상태를 확실하게 체크하지 않아 망쳐버린다면 너무 속상하지 않을까. 이러한 불상사를 방지하기 위해 모든 바이어는 에이전트와 함께 인스팩션 컨틴전시 기간을 최대로 활용하고 꼼꼼하게 주택 상태를 확인하길 바란다.
