조건 해지 정도로 해석할 수 있는 컨틴전시(Contingency)는 다양하지만 크게 3가지로 나눌 수 있다고 생각하는데 첫째가 인스팩션(Inspection) 컨틴전시이고 둘째가 융자/감정 컨틴전시, 그리고 마지막으로 디스클로져(Disclosure) 컨틴전시이다. 지난 글에서는 인스팩션 컨틴전시에 대해서 자세하게 알아보았다. 이번 글에서는 융자/감정 컨틴전시가 무엇인지, 그리고 컨틴전시 기간동안 바이어와 바이어 에이전트 그리고 융자 에이전트는 무엇을 해야하는지 살펴보고자 한다.
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융자 컨틴전시(Loan Contingency)는 무엇인가?
먼저 융자 컨틴전시(Loan Contingency) 기간에는 융자를 받는 프로세스가 진행된다. 바이어의 소득, 빚 그리고 구매할 집 가격 등을 고려해 융자 승인을 받게된다. 일반적으로 융자 및 감정 컨틴전시 기간은 셀러가 오퍼를 수락한 날로부터 17일이다. 이는 주말을 포함하는 17일이며, 따라 주말이 껴있다면 그만큼 손해일 수 있다. 셀러가 오퍼를 수락하기 전 바이어는 융자 사전승인(pre-approval)을 받지만 에스크스로 들어간 후 받게 되는 본 융자승인을 위해서는 좀 더 구체적인 정보들이 필요하다. 이때 바이어는 융자 에이전트가 요청하는 서류들을 최대한 신속히 제공해줘야 최종승인을 좀 더 빨리 받아낼수있다. 바이어가 준비해야 하는 대표적인 서류로는 소득을 증명할 수 있는 세금보고서 2년치, 최근 월급 명세서, 새로 집을 구입하면 가입하게 될 주택 보험 정보 등이 있다. 바이어의 신용 점수, 현재 납입중인 페이먼트 금액, 은행 잔고내용 등은 바이어가 받을 수 있는 융자금액과 이자를 결정한다.
주택감정(Appraisal)은 왜 필요한가?
주택감정은 융자 승인절차에 포함되어 있는 조건이기 때문에 에스크로가 열리면 즉시 진행된다. 주택감정이란 은행에서 주택의 가치를 산출하는 절차이다. 만약 주택 구입가격에 비해 감정가격이 너무 낮게 측정되면 융자승인에 문제가 될 수도 있다. 이는 에스크로 종료 사유가 될 수도 있으며 셀러와 가격 조정을 시도해 볼 수도 있다. 예를 들어 백만불짜리 집을 20% 다운페이 80% 융자로 집을 사는 상황을 생각하고 있다면 다운페이는 20만불, 융자금액은 80만불이 된다. 하지만 만약 감정가가 90만불으로 나온다면 받을 수 있는 융자금액은 감정가 90만불의 80%인 $72만불이 되는것이다. 이런 경우 셀러의 도움 없이 주택을 구입하려면 처음에 계획한 다운페이 금액 $20만불에서 모자란 융자금액 $8만불을 추가해야한다. 즉 최종 다운페이가 20만불이 아닌 28만불이 되는것이다.
감정 및 융자승인이 완료되면 에스크로 기관은 융자금융기관으로부터 융자서류(loan doc)를 받게 된다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘기도 하며 주택구입의 마지막 단계로도 볼 수 있다. 융자서류에 포함된 내용 중 자세하게 확인해야 하는 내용들은 융자 금액, 융자 세부조건, 이자율 등이다. 혹시 재융자(refinance)를 하거나 융자금액을 일찍 상환하는 경우 내야하는 페널티가 있는지도 확인해보는 것이 좋다.
융자를 받기 위해 거쳐야 하는 수많은 절차와 서류들을 17일안에 모두 해결해야 하는 부담감을 줄이기 위해선 미리 준비서류에 대해 알려주고 융자내용에 대해 가이드 해줄 수 있는 부동산 에이전트, 융자 에이전트와 상담 하는 것을 추천한다. 미리 알고 준비할수록 최상의 융자 프로그램과 이자율을 받을 수 있는 기회가 높아지기 때문이다.
