우리는 지난 칼럼들을 통해 투자는 왜 해야하는지, 그리고 부동산과 주식 투자의 역사적 Return on Investment(ROI)에 대해 살펴봤다. 과거 60년 기준 주식 시장을 대표하는 지수 S&P 500는 4,700% 상승하였고 부동산은 20% 다운페이 후 레버리지를 활용 했다는 가정 하에 4,400% 상승했었다. 이번 칼럼에서는 주식과 부동산에 “투자” 한다는 것이 무엇을 의미하는지 살펴보려고 한다.
이전글 보기: 주식 vs. 부동산? Part.1: 어떤 것이 더 나은 투자일까?
주식 투자란?
먼저 주식에 투자 한다는 것은 해당 회사의 지분 일부를 구매 및 보유 한다는 뜻이다. 예를 들어 살펴보자. 여러분이 애플 회사의 주식 한 주를 $180에 구매했다고 하자. 2023년 8월 15일 기준 애플 회사의 총 가치는 2.788 trillion dollar이므로 여러분의 주식 한 주는 애플 회사 6.456241033×10^-11 만큼의 지분을 뜻한다. 회사 총 가치 100억분의 6정도를 여러분이 보유하고 있다고 생각하면 될 것 같다. 회사가 성장할 수록 (돈을 잘 벌수록) 회사의 가치는 상승하며 여러분이 지니고 있는 회사 지분 100억분의 6 또한 성장하는 것이다. 주식으로 돈을 번다는 것은 이런 의미이다. 물론 배당주에 투자하여 투자금 대비 특정 %를 배당으로 받는 개념도 있고 트레이딩을 통해 돈을 벌 수 도 있지만, 주식 투자의 fundamental 의미는 회사 일정 지분을 구매하고 회사와 함께 가치 상승 혹은 하락하는 것이다. 그렇기 때문에 주식에 투자할 때는 좋은 회사 또는 앞으로 성장할 동력이 충분한 회사에 투자를 하는 것이 중요한 것이다.
부동산 투자란?
부동산에 투자를 한다는 것은 여러가지를 의미할 수 있다. Residential property를 구매하고 거주하다가 파는 과정에서 발생한 이득을 취하는 방법도 있고 세입자에게 렌트를 주는 방법도 있다. 렌트를 내주게 되면 세입자가 mortgage를 갚아주는게 되므로 추후 집을 팔 때 이득을 취할 수 있다. 주거용 부동산의 가치가 지속적으로 상승한다는 가정 하에 이득을 취하는게 가능하겠지만 Federal Housing Finance Agency에서 발표한 미국의 집값은 2008-2010년 금융위기 기간을 제외하고는 역사적으로 꾸준히 상승해왔다. Residential이 아닌 commercial property에 투자하는 방법도 있다. 오피스 빌딩과 같은 부동산을 구매하여 비지니스를 하는 세입자에게 렌트를 받으며 mortgage를 갚고 추후 판매 시 큰 이득을 내는 것이다. 들어오는 렌트비가 mortgage보다 많다면 cash flow 까지도 누릴 수 있다. 이 외에도 부동산 투자 방법에는 REITs와 House flipping이 있는데 REITs란 소유 부동산 운영을 통해 돈을 버는 회사를 뜻한다. 투자자들은 이 회사에 투자를 함으로써 그들이 소유하고 있는 부동산의 일부(주식과 비슷한 개념)를 소유하게 된다. 그리고 그 투자용 부동산에서 생성되는 이득의 일부를 가져가는 것이다. House flipping은 집을 개조 목적으로 구매하여 고친 후 더 비싼 가격에 판매하는 행위를 뜻한다. 개조 비용이 많이 들더라도 그만큼 더 비싸게 팔면 house 돈을 벌 수 있는 것이다.
그럼 이제 주식과 부동산 투자의 차이점 대해 살펴보며, 어떤 투자처가 더 나은지에 대한 결론을 내려보자.
진입장벽
주식은 진입장벽이 낮지만 부동산 투자는 그렇지 않다. 주식 같은 경우 주식 브로커리지에 어카운트를 만들면 단돈 1불로도 투자가 가능하다. 하지만 부동산은 적지 않은 초기자금이 필요하며 구매를 위해서는 에이전트를 고용해야 하는 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 또한 부동산을 모두 현금으로 구매하는 상황이 아니라면 레버리지도 사용해야 하며 주식 투자에 비해 많은 준비를 필요로 한다.
Time and Efforts
주식은 구매 후 회사에 문제가 있지 않는 이상 그냥 가만히 두면 된다. 물론 투자 할 회사를 선별하는 과정과 회사가 잘 성장하고 있는지 확인하는 절차는 시간이 걸릴 수 있지만 많은 시간을 필요로 하는 것은 아니다. 부동산은 조금 다르다. 문제가 생기면 집 주인이 책임져야 하며 구매 할 부동산을 제대로 이해하는 것은 한 회사를 이해하는 것보다 훨씬 어려운 일이다. 좀 더 많은 시간과 노력을 필요로 한다.
세금
주식은 발생하는 이익에 대해 세금을 내야하지만 부동산은 상황에 따라 면세 받을 수 있다. 예를 들어 집을 구매하고 판매하는 과정에서 발생하는 $250,000/$500,000 (싱글/부부 기준) 까지의 이익은 세금을 내지 않아도 되며 Commercial property인 경우에는 1031 exchange(투자용 부동산을 팔고 더 비싸거나 같은 가격의 property를 구매할 경우 capital gain에 대한 tax를 미뤄주는 법안)를 사용하여 세금혜택을 누릴 수도 있다. 또한 주거용 부동산의 경우 모기지 이자(up to 750k), 모기지 보험값(PMI), 재산세(up to $5,000/10,000) 등을 taxable income에서 제할 수 있다.
Volatility (변동성)
주식의 가격 변동성은 부동산의 가격 변동성보다 훨씬 크다. 그렇기 때문에 멘탈이 약하거나 공부를 제대로 하지 않은 사람들은 주식시장의 하락장을 버티지 못한다. 그렇게 손해를 보고 “panic selling”을 하며 다시는 주식을 하지 않겠노라 다짐한다. 반면 부동산 가격은 다르다. 주식처럼 변동성이 크지 않으며 역사를 봐도 2008년 금융위기 기간을 제외하곤 미국의 부동산 가격은 꾸준히 우상향 했다.
Liquidity (현금화)
주식은 부동산에 비해 현금화가 쉽다. 스마트폰 클릭 몇번이면 주식을 매도할 수 있으며 늦어도 일주일 안에는 현금화가 가능하다. 하지만 부동산은 다르다. 파는 과정이 복잡하며 일반적으로 에이전트의 도움을 받아야 한다. 바이어의 재정 및 융자상태도 확인해야 하며 매매가 확정되어 escrow에 들어가더라도 일반적으로 한달이란 시간을 기다려야 현금화가 가능하다.
이제 주식 vs. 부동산 주제에 대한 결론을 내보려 한다. 부동산과 주식은 성격이 다른 투자처이다. 그렇기 때문에 ‘어느 한 투자처가 더 낫다’ 라는 결론을 내릴 수는 없다. 멘탈이 약한 사람이 굳이 변동성이 큰 주식시장에 투자할 필요 없고, 자금이 부족한 사람이 굳이 부동산 투자를 감행 할 필요는 없다. 중요한 건 투자자가 본인의 상황을 제대로 파악하고 각 투자처의 장단점을 제대로 이해하는 것이다. 충분한 공부를 하고 나면 본인에게 맞는 투자처는 어디일지 확연히 볼 수 있을 것이다.
