주식과 부동산 중 더 나은 투자 선택지는 무엇일까? 투자에 관심이 있는 사람이라면 흥미로운 주제가 아닐 수 없다. 하지만 주식인지 부동산인지를 논하기 전 먼저 투자란 필요한 것인지에 대해 살펴보고 싶다. 주위 어르신들과 이야기를 하다보면 투자 이야기에 치를 떠시는 분들이 간혹 있다. 위험하고 도박과 같은 것이니 절대로 하지 말라고 당부하신다. 위험할 수 있는건 잘 알겠는데, 정말 그렇기 때문에 투자를 하지 말아야 하는 것일까?
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시간의 흐름에 따른 돈의 가치 변화
투자를 해야하는지 말아야 하는지를 결정하려면 우선 돈의 가치 변화에 대해 알아야 한다. 100년 전 1불과 오늘날의 1불은 같은 1불인가? 여전히 같은 1불인데 돈의 가치라는 것은 변할 수 있는 것일까? 정답은 “예스”다. 100년 전 1불과 오늘날의 1불은 전혀 같지 않다. 한 리포트에 따르면 1920년에는 1불로 30개의 초콜릿을 살 수 있었다고 한다. 분명 같은 1불인데 100년 전에는 초콜렛을 30개나 살 수 있었다니, 무슨 일이 있었던 걸까? 바로 시간의 흐름과 함께 돈의 가치(dollar purchase power)가 하락한 것이다. St. Louise 연방준비은행(Federal Reserve Bank)에 따르면 1920년 시중에 풀려있던 달러는 약 $5 billion 정도였다. 2023년 6월 기준 시중에 풀려있는 돈은 약 $2,340 billion이니 100년 전에 비해 풀린 돈(미국에서 추가로 찍어낸 돈)의 양이 약 46,700% 상승한 것이다. 모든 것의 가치는 수요와 공급으로 인해 결정되는데 공급이 이토록 넘쳐나니 돈의 가치가 하락한 것이다. 한 리서치 기관에서는 지난 50년간 달러의 가치가 86% 하락했다고 발표했다. 말은 즉슨, 지난 50년 동안 1억을 은행에 고이 보관해 놨다면 (이자가 없다는 가정하에) 그 가치가 86% 하락했다는 말이다. 여전히 은행계좌에는 1억이 있겠지만, 50년 전 1억에 비해 현재 1억은 14%의 가치만을 지닌 것이다. 거기에 치솟는 물가까지 생각하면, 생각만 해도 끔찍하다. 은행에 고이 보관만 하고 있었는데 내 돈의 가치가 녹아버린다니 참으로 억울한 일이 아닐 수 없다.
돈의 가치가 시간과 함께 하락한다는 것을 이해하고 나면 ‘투자는 해야하는 것’ 이라는 결론이 나온다. 꾸준히 가치가 우상향하는 무엇인가에 돈을 투자해 시간과 함께 나의 돈의 가치를 상승시키는 것이다. 물론 올바른 투자 가치관과 충분한 공부가 필요하다. 위험할 것 같아서 겁이 나더라도 용기를 내어 공부도 해보고 사람들을 만나 이야기도 나눠보면 분명 도움이 될 것이다. 가만히 있으면 내 돈의 가치는 꾸준히 하락할텐데, 그건 너무 억울하지 않은가.
어디에 어떻게 투자해야 할까?
가만히 있기만 해도 녹아내리는 화폐 돈의 가치로부터 탈출하려면, 꾸준히 가치가 우상향 하는 무엇인가에 돈을 투자해 시간과 함께 나의 돈의 가치를 상승시켜야 한다. 그렇다면 과연 어디에, 어떻게 투자를 해야 할까? 주식 및 부동산에 투자를 한다는 것은 구체적으로 어떠한 의미이며 어떻게 비슷하고 다를까? 그리고 어떤 투자 방법이 더 좋은 투자일까? 우리는 이번 주식 vs. 부동산 칼럼 글 시리즈를 통해 이 질문들에 대한 답을 함께 살펴볼 것이다. 먼저, 주식 vs. 부동산을 역사적 수익률에 초점을 두고 어떤 투자옵션이 더 좋은 수익률을 내왔는지 살펴 보려 한다.
주식 vs. 부동산 수익률 차이는?
2023년 5월 기준 Gallup 통계자료에 의하면 미국인의 34%가 가장 좋은 장기 투자처로 부동산을 선택했고 Mutual fund를 포함한 주식은 18%에 그쳤다. 그렇다면 지난 근 60년간 각 투자처의 수익률은 어땠을까? 미국 노동통계청(US Bureau of Labor and Statistics)에 따르면 1967년부터 2023년까지 미국 평균 주거용 부동산 가격은 929% 상승했다. 반면 미국 주식을 대변한다고 볼 수 있는 S&P 500는 무려 4,700% 상승함으로써 압도적으로 높은 상승률을 자랑했다. 1967년 만 불을 투자하여 만불짜리 집을 샀다면 오늘날 기준 9만 불 정도의 자산이 생긴 것이며 같은 돈으로 S&P 500 주식을 샀다면 47만 불이 되어있는 것이다. 얼핏 보면 주식이 압도적으로 좋은 투자처인 것 같지만 속단하기에는 이르다.
부동산의 장점 레버리지
주식에서 잘 활용되지 않는 부동산만의 장점은 바로 leverage이다. 은행의 돈을 활용하여 부동산을 구매할 수 있는데 뭐 하러 내 돈 만 불을 다 쓰는가? 20%만 다운하고 남은 mortgage를 세입자의 렌트를 통해 지불했다고 하자. 그렇다면 $2,000 투자금액은 9만불로 불려져 있을 것이고 이는 4,400% 상승률을 뜻한다. 추가적으로 투자용 부동산에만 적용되는 세금혜택까지 생각하면 우열을 가리기 어렵다. 이렇게 이야기하면 분명 동의하지 않는 사람들도 있을 것이다. 1967년까지 갈 것도 없고 그냥 2000년도로만 돌아가 애플 주식만 샀어도 59,430% 수익률을 자랑할 텐데 어떻게 주식과 부동산을 비교할 수 있냐고 말이다. 하지만 신이 아닌 이상 그 당시로 돌아가 애플 주식만을 꼭 집어 구매하기는 어렵다. 주식 가격이 2배, 3배가 됐을 때 신나서 팔지 않고 오늘날까지 주식을 보유하고 있을 거라는 보장도 없다. 추가적으로 잘못된 주식을 샀으면 그 돈을 모두 잃었을 테니 특정 잘된 케이스만 보며 주식과 부동산을 비교할 수는 없다.
비록 간단화하여 살펴보긴 했지만 이번 칼럼에서 우리는 주식과 부동산 투자의 역사적 수익률을 살펴봤다. 부동산에 레버리지를 활용하여 투자했다면 역사적 수익률은 주식과 비등했으며 따라 우열을 가늠하기 어려웠다. 수익률이 더 나은 투자처를 찾는 큰 도움을 주지 못한다면 우리는 좀 더 구체적으로 주식과 부동산 투자에 대해 알아보고 장단점을 살펴봐야 할 것이다. 그렇게 구체적으로 각 투자처에 대해 이해하고 나면 뭐가 더 좋은 투자인지 결정을 내릴 수 있지 않을까? 이 부분에 대해서는 다음 칼럼에서 다루도록 하겠다.
