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집 소유주 입장에서 소유한 집의 가격은 항상 궁금한 부분일 것 입니다. 판매를 계획하고 있다면 집의 가격을 알아야 할 것이고, 판매하지 않더라도 집을 담보로 대출을 받는 등 집의 가격을 알아볼 일은 발생 할 수 있습니다. 이번 글에서는 내 집 가격 알아보는 방법에 대해 알아보겠습니다. 저희는 데이터와 경험을 바탕으로 항상 신뢰 할 수 있는 정보를 전달하려 노력합니다.
첫째, CMA 방법 (Comparison Market Analysis)
아시다시피 집은 정해진 가격이 없습니다. 하지만 그렇다고 시세(Market Value)가 없는 것은 아닙니다. CMA 방법은 3~6개월간 판매된 주변 이웃집들의 가격을 가지고 현재 나의 집의 가치를 예측해 보는 것 입니다. 다시 말해, 내 집과 같은 동네에 비슷한 집의 가격으로 내 집의 가격을 알아보는 것입니다.
예를 들어, 현재 방이 4개 화장실 3개에 2200 sq.ft. 크기의 싱글 패밀리 홈에 살고 있다고 가정 하겠습니다. 한 블럭 건너, 비슷한 구조와 비슷한 크기(e.g. 방 4개 화장실 3개에 2100 Sq.ft.)의 싱글 패밀리 홈인 이웃 집이 73만불($730,000)에 팔렸다면 현재 자신의 집도 이웃 집과 비슷하게 가격이 책정된다고 생각하면 됩니다.
이때 단순히 지역, 크기, 구조 만이 아니라 연식, 컨디션, 학군, 플로어 플랜, 뷰 등 여러가지 요소가 비교 대상에 포함 됩니다. 예를 들어, 팔린 이웃집과 내 집이 길하나 차이인데 학군이 갈려 가격 차이를 만들어 낼 수도 있습니다.
누구든지 Zillow 혹은 Redfin 과 같이 부동산 웹사이트를 통해 내 주변 집들의 과거 기록을 찾을 수는 있지만 세세하게 비교하여 정확한 가격대를 찾아내기 위해서는 전문지식과 경험이 필요합니다. 주택 판매시 일반적으로 리스팅 에이전트가 있다면 주택판매를 계획 하는 단계에서 CMA 방법으로 만든 CMA Report를 받게 될 것입니다.
CMA Report
CMA Report 에는 일정한 형식이 없기 때문에 에이전트마다 다를 수 있습니다. 하지만 일반적으로 포함되는 요소들은 아래와 같습니다.
- 내 집과 비교 대상이 되는 이웃집들 각각의 주소 (3~5개)
- 각 집의 설명 및 구체적인 특징 (방과 화장실 수, 플로어 플랜, 고도 등)
- 각 집의 크기(Sq.ft.)
- 각 이웃집 집들의 가격
- 각 집의 차이점을 바탕으로 조정한 요소들
- 조정된 요소들을 기준으로 각각 스퀘어 풋당 가격
- 내 집의 싯가 (Fair Market Value)
- 일반적으로 CMA를 통해 가격대(시세)가 나옵니다. 예를 들면, “이집은 60만불 입니다.” 가 아니라 “58만불에서 62만불정도 될 것 같습니다.” 이런 식입니다.
- 여기서 리포트의 싯가(Fair Market Value)는 리스팅 할 때 기준이 되어줍니다.
CMA 방법은 보편적으로 가장 널리 쓰이며 셀러에게 최고로 유용한 집 가격을 알아 보는 방법입니다.
둘째, 주택 감정을 받는 방법 (Home Appraisal)
주택 감정(홈 어프레이절)은 제3의 전문가를 고용해 주택의 가치를 측정하는 방법입니다. 주택 거래에서는 대게 주택 판매의 중간 정도 단계에서 바이어가 주택융자를 받기 위한 절차로써 주택 감정을 신청합니다. 주택 감정을 받게 되면 바이어는 감정사(Appraiser)로부터 주택 감정서(Appraisal Report)를 받게 됩니다. 은행은 감정서를 보고 만약 집을 팔아야 하는 경우 어느정도 받을 수 있는지 계산하여 바이어의 주택융자를 진행합니다. 일반적으로 바이어가 비용을 부담합니다.
바이어는 주택 감정서 공개 의무가 없습니다. 따라서 일반적으로 주택거래에서 셀러와 리스팅 에이전트는 주택 감정서를 볼 수 없습니다. 때문에 셀러 입장에서 주택을 거래 할 때 주택 감정을 받는 방법은 내 집의 가격을 알아보는데 직접적인 도움이 되지 않습니다.
노트) 셀러 입장에서 집을 내놓기(리스팅) 전에 받고 싶을 수도 있지만 정말로 특별한 상황을 제외하면 괜한 비용 낭비가 될 것입니다. 비용낭비가 될 수 있는 가장 큰 이유는 셀러가 신청한 주택감정서를 바이어의 렌더(은행)가 받아들이지 않기 때문이며, 또한 바이어 입장에서 감정서의 신뢰도가 떨어지기 때문입니다.
집을 소유한 입장에서 주택 감정이 필요한 경우는 집을 담보로 대출을 받는 경우입니다. 이 경우도, 은행은 집의 정확한 가치를 측정하기 위해 주택 감정을 요청합니다.
> 자세히 보기: 주택 감정이란? 자주 묻는 질문까지 총정리 (작성예정)
세번째, 온라인 견적을 받는 방법
최근에는 Zillow, Redfin, Trulia 같은 사이트에서도 주택 감정 가격을 보여줍니다. 방법은 굉장히 간단합니다. 해당 사이트에 가서 집주소를 입력하면 됩니다. 하지만 이 견적은 정확도에서 아직 한참 모자란 모습을 보여줍니다. 실제로 Zillow의 CEO 마저 정확한 집의 가치를 알기 위해선 부동산 에이전트에게 물어야 한다고 말했습니다 (Source). 온라인 견적은 신뢰도면에서 CMA 와 주택 감정(Appraisal)을 따라갈 수 없습니다. 온라인 견적은 간단히 참고용으로만 해보시길 추천드립니다.
마치며
이렇게 집의 가격을 알아보는 일반적인 세가지 방법에 대해서 이야기해보았습니다. CMA는 셀러에게 현재 사용 할 수 있는 가장 유용하고 신뢰할수 있는 가격 측정 방법이고, 주택 감정은 은행과 바이어에게 믿을 수 있는 가격 측정 방법입니다. 에이전트와 함께, 혹은 스스로 집 판매를 결정 하셨다면, CMA 방식으로 집 가격을 알아보세요.
