목차
홈 에쿼티(Home Equity)란 무엇일까? 미국 주택 구매에 큰 이점 중 하나로 자주 언급 되지만 어떤 것인지 정확히 모르고 그냥 쌓이면 좋다라고만 알고 넘어가는 경우가 많은 개념이기도 합니다. 이번 글에서는 홈 에쿼티가 무엇인지부터 어떻게 활용할 수 있는지 까지 모두 알아보도록 하겠습니다.
저희는 데이터(Sources)와 경험을 바탕으로 항상 신뢰할 수 있는 정보를 전달하려 노력합니다.
홈 에쿼티(Home Equity)란?
순자산이라고도 부르는 홈 에쿼티(Equity)는 현재 집의 가격(Home value)에서 융자금(Mortgage)을 뺀 나머지입니다. 예를 들면, 현재 25만불의 주택융자가 남아있는데 현재 집의 가치가 45만불라면 20만불($450,000 – $250,000 = $200,000)을 홈 에쿼티로 가지고 있는 것 입니다. 따라서 시간이 흐름에 따라 주택융자를 갚으면 에쿼티는 자연스럽게 점점 증가하게 됩니다.
두번째로 홈 에쿼티가 늘어나는 경우는 주택 가치의 상승입니다. 주택의 가치가 상승하면 자연스럽게 홈 에쿼티도 늘어납니다. 하지만 이때문에 반대로 홈 에쿼티는 줄어들 수도 있습니다. 주택의 가치 하락이 주택 융자를 갚는 것보다 빠르면 홈 에쿼티는 줄어들게 됩니다.
자세한 예시
자세하게 예를 들어보도록 하겠습니다. 예시는 설명을 위해 가정한 것으로 실제와는 다를 수 있습니다.
50만불($500,000)짜리 집을 20%($100,000) 다운 페이하여 40만불의 주택융자를 받고 구매했다고 가정하겠습니다. 집을 구매한 현재 가지고 있는 홈 에쿼티는 집의 가치($500,000)에서 융자금액($400,000)을 제외하여 10만불($100,000)이 됩니다.
4년이 흘렀습니다. 그동안 매달 주택융자를 갚아 남은 금액이 37만불이 되었습니다. 그리고 집의 가격이 올라 55만불이 되었습니다. 이 경우 홈 에쿼티는 18만불($550,000 – $370,000)이 됩니다.
하지만, 반대로 집 가격이 그대로거나 하락 할 수도 있습니다. 위와 같은 경우지만 집 가격이 하락하여 45만불이 되었다고 가정하면, 홈 에쿼티는 8만불($450,000 – $370,000)이 됩니다.
이와 같이 주택 융자와 상관없이 집의 가격에 따라서 홈 에쿼티가 달라질 수 있습니다. 때문에 홈 에쿼티를 알기 위해선 집의 가격(Home Value)을 아는 것이 중요한데요. 인터넷을 통해 판매중인 이웃집의 가격을 보는 등 집의 가격을 추측해 볼 수 있지만, 효력이 있는 집의 공식적인 가격(Official valuation of home)을 알아내는 방법은 오직 부동산 감정(Appraisal)을 맡기는 것 뿐입니다.
> 자세히 보기: 부동산 가격 산출방법 (Appraisal Methods)
홈 에쿼티(Home Equity)를 쌓는 방법
앞서 이야기 한 것처럼 홈 에쿼티는 주택융자를 갚아나감에 따라 자연스럽게 쌓이지만 여기서는 몇가지로 나누어 살펴보도록 하겠습니다.
다운페이를 많이 하는 방법
다운페이를 많이 하는 방법은 홈 에쿼티를 쌓는 가장 빠른 방법입니다. 집 구매시 앞서 지불하는 다운페이는 그대로 홈 에쿼티가 됩니다. 다운페이를 많이하면 많이 할 수록 많은 홈 에쿼티가 즉시 생겨납니다.
꾸준히 주택융자(Mortgage)를 갚는 방법
매달 내는 주택융자(Mortgage)에는 원금(Principal Balance)과 이자(Interest), 재산세(Property Tax), 그리고 주택보험(Homeowner’s insurance)이 포함되어 있습니다. 일반적으로 처음 주택 융자를 갚기 시작 할 때는 원금보다 이자를 더 내게 됩니다. 그리고 시간이 지나 원금이 줄어듦에 따라 매달 내는 금액에서 이자보다 원금 갚는 것이 더 많은 비중을 차지하게 됩니다. (Source). 따라서 오랜 시간 꾸준히 주택융자를 갚는 것은 에쿼티를 쌓는데 큰 도움이 됩니다.
- 단, 모든 주택융자가 같은 방식(amortization)으로 되어있지 않으므로 자신의 융자 방식에 따라 주택융자를 갚는 것이 홈 에쿼티 증가에 도움을 주는지 확인 하는 것이 필요합니다.
- 만약 홈 에쿼티를 더 빨리 쌓고 싶다면, 주택융자금을 매달 최소 금액보다 더 많이 내는 것도 방법입니다. 매달 단 100불씩 더 내는 것도 홈 에쿼티를 빠르게 쌓는데 도움이 될 수 있습니다.
최소 5년 정도 구매한 집에 머무는 방법
집 가격의 상승과 하락은 누구도 예측할 수 없고, 오랜시간 집에 머무는 것이 반드시 집 가격상승으로 연결 되는 것은 아닙니다. 하지만 지난 집 가격 인덱스(House Price Index)를 살펴 보면, 지난 5년간 캘리포니아의 평균 집 가격은 41.28% 상승 된 것을 확인 할 수 있습니다 (Source: p.g. 16). 집 가격 상승으로 홈 에쿼티 쌓는 것을 원한다면 5년 혹은 그 이상 구매한 집을 가지고 꾸준히 융자를 갚아 나가는 것을 계획하는 것이 좋습니다.
홈 에쿼티(Home Equity)를 활용하는 방법
홈 에쿼티는 집 소유에 따라오는 매우 큰 장점입니다. 쌓인 에쿼티를 담보로 여러가지 방면에서 활용 할 수 있기 때문입니다. 홈 에쿼티를 활용하는 방법을 네가지로 크게 나누어 살펴보겠습니다.
첫째, 새로운 집으로 이사갈때 이용하는 방법
가족이 늘어나거나, 새로운 직장이 생기는 등 융자를 모두 갚지 않은 상황에서 새로운 집으로 이사해야 할 수 있습니다. 이때 쌓아놓은 홈 에쿼티는 순자산으로써 집 판매 후 가져갈 수 있는 이익이 됩니다.
예를 들어, 판매하는 집의 가격이 60만불($550,000)이고 쌓은 에쿼티가 $20만불이라고 가정하겠습니다. 만약 집이 감정가 그대로 60만불에 판매 된다면, 셀러는 에쿼티 20만불에서 부동산 에이전트 커미션, 클로징 코스트(Closing Cost)와 같은 비용을 제외하고 나머지를 판매금으로 가져가게 됩니다. 그리고 이는 새로운 집으로 이사 갈 때 다운페이로 이용 할 수 있는 목돈이 됩니다. 이를 바탕으로 더 비싼 집으로 이사 갈 수도 있고 혹은 더 작은 집으로 이사가 매달 내야하는 융자 금액을 줄일 수도 있습니다.
둘째, 은퇴시 홈 에쿼티를 이용하는 방법
62세 이상 혹은 은퇴를 생각하고 있다면, 쌓은 홈 에쿼티를 바탕으로 리버스 론(역 모기지/Reverse Mortgage)을 생각해 볼 수 있습니다. 리버스 론은 쌓은 에쿼티를 담보로 자금을 빌리는 것입니다. 상품에 따라 한번에 받을 수도 매달 나눠서 받을 수도 있으며, 개인의 나이와 쌓은 에쿼티등 대출 금액도 차이가 있으므로 자세한 사항은 융자기관에서 전문가에게 상담 받는 것이 좋습니다.
셋째, 홈 에쿼티를 담보로 대출을 받는 방법
- 홈 에쿼티 론(Home Equity Loan)
홈 에쿼티 론은 쌓은 에쿼티를 담보로 다시 대출을 받는 것으로 세컨드 모기지와 같습니다. 일반 모기지와 같이 매달 상환해야하는 금액이 있습니다. 따라서 기존의 주택융자도 갚고 추가된 세컨드 모기지도 갚아야 하므로 월 페이먼트 부담이 증가하고, 제때 대출금을 갚지 못하면 주택 압류의 위험성이 커질 수 있으며, 주택 가격이 하락에 영향을 받으므로 신청 전에 충분히 알아보아야 합니다.
- 홈 에쿼티 라인 오브 크레딧 (Home Equity Line of Credit: HELOC)
홈 에쿼티 라인 오브 크레딧(이하 HELOC)도 홈 에쿼티 론과 같이 에쿼티를 담보로 대출을 받는 것입니다. 다만 쌓아놓은 홈 에쿼티에 따라 한도가 결정 된 크레딧 카드와 같은 개념이라 할 수 있습니다. 일반적으로 다른 홈 에쿼티를 바탕으로 하는 론들에 비해 절차가 간단하지만 역시 신청 전 충분히 검토해야 합니다.
- Cash-Out Refinance
홈 에쿼티를 바탕으로 재융자를 받을 때 차액을 현금화 할 수 있습니다. 예를 들어, 주택 융자 15만불을 바탕으로 18만불을 재융자 받으면 차액 3만불을 현금화 할 수 있습니다. 최종적으로 이자와 함께 18만불에 해당하는 월 페이먼트를 내야합니다.
위의 방법들은 집을 담보로 대출을 받는 것으로 위험성이 큰 만큼 반드시 전문가와의 상담이 필요합니다.
마치며
홈 에쿼티, 즉 순자산은 집 구매와 판매 그리고 대출에서 빠지지 않고 등장하는 개념입니다. 정확히 알아두면 좋은 개념이라고 생각하여 정리해 보았습니다. 저희는 항상 데이터(Sources)와 경험을 바탕으로 신뢰할 수 있는 정보를 전달하려 노력합니다. 궁금하신 사항이나 잘못된 사실이 발견되면 언제든지 manager@jhtschool.com 으로 문의 부탁드립니다.
