집을 산 경험이 있다면 분명 부동산 명의(Vesting) 관련 서류를 보았을 것이다. 생소하게 다가올 수 있지만 사실 별것 아니다. Vesting은 소유권의 형태 혹은 명의의 종류라고 표현할 수 있다. 단독명의, 부부명의, 혹은 동료 투자자들과의 공동명의 등 부동산에 대한 소유권을 어떤 방식으로 가져갈 것인가를 결정하는 것이 vesting이다.
첫번째 소유권 형태는 Severalty이다.
Sole Ownership이라는 뜻을 지닌다. Several이라는 단어가 들어가 있어 공동명의를 생각할 수 있지만 그렇지 않다. Sole은 “단독”이라는 뜻을 지니고, 단독 소유방식이라고 생각하면 된다. 단독 소유주는 개인이나 기업이 될 수 있다.
두번째는 Community Property이다.
이 소유권 방식은 결혼한 부부가 부동산을 소유하는 방식이다. 결혼 중 취득한 자산은 Community Property로 취급되며, 부부는 지분을 50%씩 소유하게 된다. Community property의 특징 중 하나는 부부가 생전에 본인 지분을 판매하거나 양도할 수 없다는 것이다. 말 그대로 community property이기 때문에 소유권자가 부부여야만 한다. 예를 들어 아빠가 아들에게 본인 지분 양도시 새로운 소유권자는 엄마와 아들이 되기 때문에 community property가 성립될 수 없다. 하지만 사망시 더 이상 community property가 성립되지 않음으로 유언을 통해 개인의 지분을 양도할 수 있다. 특별한 유언이 없다면 고인의 지분은 자동으로 파트너에게 넘어간다.
다음은 Tenancy in Common이다.
보통 투자자들이 공동으로 부동산을 구매할 때 사용되는 방법으로 소유주는 2명 이상이어야 한다. 각 소유주의 지분은 다를 수 있지만 모두가 동일하게 부동산을 사용할 수 있다. 예를 들어 A와 B의 지분율이 9대 1이라라도, 이 둘의 부동산 사용권리는 동일하다는 뜻이다. Tenancy in Common에서 개인의 지분은 언제든지 판매, 양도가 가능하고 유언으로 남길 수도 있다.
마지막은 Joint Tenancy이다.
Tenancy in Common과 몇가지 공통점들을 지니지만 큰 차이점들도 존재한다. 소유주가 2명 이상이어야 한다는 부분과 생전에 본인지분을 판매할 수 있다는 부분에서 같다. 하지만 Joint Tenancy는 모든 소유주가 같은 시간에 동일증서로 명의를 등기해야하고 모든 소유주의 지분은 동일해야한다. 따라 Tenancy in Common에서 예로 들었던 9대 1 지분율은 불가능하다. 또 다른 큰 차이점은 Right of Survivorship이다. “생존자들의 권리” 정도로 생각할 수 있는데, 사망한 자의 지분이 생존 공동소유주들에게 자동배분 된다는 뜻이다. 이러한 이유로 Joint Tenancy에서는 유언으로 본인의 지분을 자식에게 넘겨줄 수 없다. 하지만 생전에 지분판매는 가능하다고 했었다. 지분을 판매하면 어떻게 될까? 예를 들어 빌딩을 Joint Tenancy로 소유하고 있는 A, B, C 중 C가 본인의 지분을 D에게 판매했다. 판매 자체에는 문제가 없지만, Joint Tenancy의 같은 시간, 동일증서 조건에는 문제가 생긴다. A와 B는 이 조건을 충족하지만 D는 이제 막 새로운 소유주가 되었기 때문이다. 그렇다면 이들의 관계는 어떻게 되는걸까? 이러한 경우에는 A와 B의 관계는 Joint Tenancy로 유지되지만 D와의 관계는 Tenancy in Common으로 정의된다.
