미국은 주마다 법이 조금씩 다른 만큼 주택판매 절차에서도 조금씩 차이가 있습니다. 이 글에서는 미국 캘리포니아의 일반적인 주택 판매 절차를 기준으로 이야기합니다.
목차
- 리얼터 선정
- 부동산 마켓 확인
- 주택 판매 준비
- 주택 판매 마케팅 진행
- 홈 투어 및 오픈 하우스
- 오퍼와 카운터 오퍼, 그리고 바이어 선정
- 인 에스크로
- 매매 과정
- 클로즈 에스크로
- 에스크로 종료 후
- 마치며
주택 판매를 결정하시기 전 적어도 아래 두가지를 확인하시는 것이 좋습니다.
- 에쿼티(Equity)
일반적으로 첫 주택 구매인 경우 에쿼티가 어느정도 쌓일때 까지 기다려 주시는 것이 좋습니다.
> 자세히 보기: 많이 들어는 봤는데, 에쿼티(Equity)란 무엇인가?
- 집 판매 비용(Cost of Selling)
집을 팔기 위해서는 집 수리 및 판매 준비 비, 그리고 에이전트를 포함해 판매를 위해 적절한 사람들을 고용하는 비용등이 발생합니다. 판매를 결정하기 전에 판매 비용이 들어 갈 것을 미리 생각해 놓는 것이 좋습니다.
주택을 판매하기로 결정하셨다면 일반적으로 아래의 절차를 따르게 됩니다.
1. 리얼터 선정
일반적으로 미국 주택 판매는 에이전트를 고용해 함께 진행하게 됩니다 (2020년 기준 89%의 셀러가 에이전트를 고용하여 집을 판매합니다. Source: NAR). 좋은 가격을 받기 위해서는 로컬마켓을 잘 알아야하기 때문에 주변에 물어보고 검색을 통해 검증된 주변 지역의 에이전트를 찾는 것이 좋습니다. 에이전트 비용을 아끼기 위해 직접 판매를 진행하기도 하는데, 부동산에 대한 전문적인 지식 없는 경우 시간이 오래 걸리거나 상대 바이어 에이전트와의 딜에서 손해를 볼 수 있으므로 에이전트와 함께 판매를 진행하는 것이 좋습니다.
- 독점 판매권 (Exclusive right to sell)
대게 에이전트를 고용한다는 것은 에이전트에게 독점 판매권을 주는 것이며, 이렇게 고용된 에이전트를 리스팅 에이전트(Listing Agent = Seller’s Agent)라고 부릅니다. - 리스팅 계약서 (Listing Agreement)
위의 독점 판매권에 대한 내용이 들어있는 계약서로, 크게 중요한 세가지 리스팅 기간, 리스팅 가격, 그리고 리스팅 수수료(에이전트 비용)이 포함 됩니다.- 리스팅 수수료 (Listing Commission: 에이전트 비용): 일반적으로 미국에서 에이전트 커미션은 주택 판매가의 5~6% 입니다. 대게 셀러가 지급하는 리스팅 수수료를 리스팅 에이전트와 바이어스 에이전트가 1:1로 나눠 갖게 됩니다. (e.g. 수수료가 5% 라면 > 리스팅 에이전트 2.5%, 바이어스 에이전트 2.5%)
2. 부동산 마켓 확인
주택 판매가를 확정하기에 앞서 판매하려는 집 주변의 집들 가격을 확인 하는 것이 좋습니다. CMA(Comparable Market Analysis)라는 기법이 많이 쓰이는데, 과거 3개월간 동일 지역에서 팔린 집들, 현재 에스크로에 들어간 집들, 현재 판매 중인 집들, 과거 판매 상태였다가 캔슬 된 집들의 가격과 특징을 샅샅히 살펴보고 데이터를 바탕으로 현재 집의 적정 판매가를 정하는 것 입니다.
> 자세히 보기: 내 집 가격 알아보는 방법 (feat. CMA Report)
> 자세히 보기: 적정 가격에 집을 내놓는 것이 중요한 3가지 이유 (작성예정)
3. 주택 판매 준비
가격이 결정되면 주택을 마켓에 내놓기 위한 준비를 시작합니다.
바이어들에게 좋은 가격을 받기 위해 집을 청소하고 개인적인 짐을 정리하고 스테이징 업체를 불러 집을 보기 좋게 만듭니다.
> 자세히 보기: 스테이징 반드시 해야할까? (작성예정)
보기 좋게 만드는 것 이외에도 이때 집에 고장난 부분을 수리하는 등 결과적으로 가격에 긍정적인 영향을 미칠 것들은 함께 진행하는 것이 좋습니다. 또한 지역이나 집 타입에 따라 홈 어플라이언스 변경과 같이 트렌드에 민감한 요소들도 비용을 비교해보고 투자대비 가격 향상에 긍정적인 영향을 준다면 고려해 볼 수 있습니다.
집이 판매 준비가 완료되면 전문 사진가를 불러 집안의 모든 부분을 촬영 합니다. 또 바이어가 언제든지 인터넷을 통해 3D Tour 가 가능하도록 3D Tour 촬영을 진행합니다. 코로나로 인해 홈투어가 어려웠던 지난 몇년의 기간 동안 본격적으로 도입 된 3D Tour 는 이제 필수 요소가 되었습니다.
> 자세히 보기: 3D Virtual Tour vs. Video Tour (작성예정)
4. 주택 판매 마케팅 진행
주택 판매 준비가 완료되면 마케팅을 진행 합니다.
- MLS
리스팅 에이전트는 주택을 MLS(Multiple Listing Service)라는 시스템에 올려 놓습니다. 셀러의 특별한 요청이 없으면 법적으로 반드시 올려야 하므로 판매중인 거의 모든 매물은 MLS에서 확인 할 수 있습니다. 이렇게 MLS에 매물이 올라가면 Zillow, Redfin, Trulia 등 각종 주택 검색 사이트에서 해당 정보를 가져가 바이어가 검색할 수 있도록 합니다. - 메일링
집의 주변으로 엽서 메일을 수백장 보내는 마케팅도 진행하게 됩니다.
5. 홈 투어 및 오픈 하우스
일반적으로 집이 MLS에 올라가면 에이전트는 셀러와 상의하여 오픈 하우스 일정을 계획하고 실행합니다. 대부분의 경우 오픈하우스는 주말 중에 진행되며 여러 바이어가 편안하게 집을 구경할 수 있도록 집을 오픈하고 내부에서 바이어를 가이드 해주는 것을 가리킵니다.
지난 코로나 기간 동안은 코로나-19 바이러스로 인해 오픈 하우스는 법적으로 금지 되었었으며, 제한적인 홈 투어만 가능했습니다. 코로나가 종료 되며, 현재는 오픈하우스와 홈투어가 정상적으로 운영되고 있습니다.
6. 오퍼와 카운터 오퍼, 그리고 바이어 선정
홈 투어 후 집이 마음에 드는 바이어들로부터 오퍼를 받게 됩니다. 보통 오퍼는 C.A.R 에서 제공하는 RPA-CA(California Residential Purchase Agreement)라는 계약서 인데, 총 10장으로 길고 복잡해보이지만 요약하면 누가 이 집을 얼마에 어떤 조건으로 살 것인가를 적어 놓은 것입니다.
중요하게 짚고 넘어갈 몇가지를 보자면,
- 에스크로 기간 (Escrow Period): 에스크로 종료 까지 걸리는 기간입니다. 바이어는 셀러에게 일정 기간을 요구할 수 있습니다.
- 계약금 (Initial Deposit): 대게 판매가의 3% 이며, 계약금은 에스크로 회사로 보내져 보관 됩니다. 참고로 이렇게 먼저 계약금 보내는 것을 EMD(Earnest Money Deposit)이라고 합니다.
> 자세히 보기: 이 집에 진심인지 보여주는 방법: EMD (작성예정)
셀러와 바이어 모두 계약서에 사인한 이후 바이어가 계약을 위반하여 계약이 무산될 경우 바이어에게 리펀 되는 것이 아니라 셀러에게 지급될 수 있습니다. - 융자 조건 (Financing Terms): 바이어가 어떤 조건으로 융자를 받는지 셀러는 알아야 합니다.
- 계약 성사 조건 (Contingency): 바이어가 합법적으로 계약을 취소 할 수 있는 조건을 계약서에 명시합니다.
> 자세히 보기: 대표적인 바이어가 원하는 컨틴전시 5가지 (작성예정) - 매매 비용 부담 (Closing Cost): 에스크로 클로징에서 발생하는 비용을 바이어나 셀러 중 누가 부담할지 결정하는 것입니다. 관례적으로 셀러가 대부분의 비용을 부담합니다.
- 기타 3자 기관 설정: 에스크로 회사 및 타이틀(소유권 보험) 회사를 선정할 수 있는 권리를 누구에게 부여할지 정합니다. 일반적으로 셀러가 권리를 갖습니다.
여러 오퍼를 받으면 보통 신기하게도 비슷한 수준으로 가격을 책정한 것을 볼 수 있습니다. 일부 몇몇 터무니 없이 낮은 가격의 오퍼도 있지만 대게는 짜 맞춘 것 처럼 시세를 형성합니다. 리스팅 에이전트는 셀러와 함께 오퍼들을 비교하고 우려가 되는 사항등을 고려해 셀러에게 의견을 제시합니다. 이것은 무조건 높은 가격을 책정한 바이어를 고르는 것만이 정답이 아니기 때문인데요. 융자, 컨틴전시, 기간등 여러가지를 고려하여 선택하는 것이 성공적으로 높은 가격에 집을 판매하는 길 입니다.
> 자세히 보기: 오퍼를 고를 때 많이 하는 대표적인 3가지 실수 (작성예정)
가격을 포함하여 오퍼에서 변경하고 싶은 부분이 있다면 리스팅 에이전트와 셀러는 바이어에게 카운터 오퍼를 제시합니다. 이렇게 몇번의 오퍼가 오가고 상호간에 동의할 수 있는 오퍼가 완성되면 바이어와 셀러가 모두 오퍼에 사인하여 계약이 성립 됩니다.
> 자세히 보기: 좋은 리스팅(셀러스) 에이전트를 고르는 5가지 기준 (작성예정)
7. 인 에스크로 (In Escrow)
오퍼를 수락하면(계약이 성립되면) 선정된 에스크로 회사에 계약서를 보내며 매매가 시작됩니다. 에스크로란 제 3자 중개회사를 의미하며, 바이어와 셀러 사이에서 계약서대로 매매를 진행하는지 확인하고 양자 간에 오가는 금액을 관리합니다. (일반적으로 남가주에서는 에스크로 회사가 업무를 담당하지만 지역에 따라 변호사, 혹은 타이틀 회사가 하는 곳도 있습니다.)
바이어는 오퍼가 수락되고 대게 3일 이내에 위의 계약서에서 약속한 계약금을 선입금(EMD)합니다. 그렇지 않으면 다른 바이어에게 우선 협상 권리가 넘어가며, 에스크로가 캔슬됩니다. 계약서 마다 에스크로 캔슬에 대한 규정이 다르므로 주의를 기울여 확인해야 합니다. EMD가 완료되면 에스크로는 오픈되며 다음 과정으로 넘어갑니다.
8. 매매 과정 (Details in Escrow)
미국에서 에스크로 오픈 후 클로징까지 걸리는 시간은 평균적으로 30~60일 정도입니다. 이 기간동안 다양한 일들이 일어나는데 요약하면 아래와 같습니다.
- 디스클로져(Disclosure)
캘리포니아에서 셀러는 바이어에게 여러가지 디스클로저(Disclosures)를 전달해야 합니다. 셀러가 알고 있는 집에 관한 문제점들을 자세히 알려주는 과정입니다.
> 자세히 보기 : 셀러스 디스클로져란? (작성예정) - 홈 인스펙션(Home Inspection)
바이어는 전문가(Home Inspector)를 고용해 셀러에게 받은 디스클로져 내용을 포함해 집의 컨디션을 점검하는 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행합니다. 홈 인스펙션은 일반적으로 15일 안에 진행되며 인스펙션시 바이어도 참관 할 수 있습니다. 이후 인스펙션의 결과를 기반으로, 셀러에게 수리 및 크레딧 요청을 하게 됩니다. 리스팅 에이전트는 셀러 편에서 이러한 요청에 대해 꼼꼼하게 확인하여 셀러와 바이어 사이에 흥정을 돕습니다.
> 자세히 보기: 수리요청에 답하는 스마트한 방법 (작성예정) - 주택 감정(Appraisal)
은행이나 혹은 다른 렌더는 주택 감정(Appraisal)이라는 별도의 방법을 통해 집의 가치를 측정합니다. 이는 바이어가 넣은 오퍼의 집 가격과 주택 감정을 통해 나온 집 가격을 비교하여 은행이 융자를 진행할지 말지를 결정하기 위함입니다. 만일 주택 감정가가 오퍼 가격보다 낮은 경우, 바이어가 현금으로 가격차이를 메우거나 혹은 셀러가 집 가격을 낮춰야 융자가 원활하게 진행이 됩니다. 리스팅 에이전트는 어프레이저에게 왜 집의 가치가 오퍼의 가격만큼인지 의견을 전달합니다. 바이어가 일반적으로 비용을 지불하며, 결과는 인스펙션과 함께 혹은 인스펙션 후에 나오게 됩니다. - 융자 확인(Financing)
융자를 받는 것은 바이어가 해야할 일에 속합니다. 하지만 셀러와 셀러스 에이전트 입장에서도 바이어가 펀딩을 잘 받았는지 그래서 현재 진행 중인 계약에 문제가 없는지 관심을 가지고 지켜 볼 필요가 있습니다. - 타이틀 보험(Title Insurance)
타이틀 회사를 통해 가입할 수 있는 타이틀 보험(주택소유권 보험)은 홈오너(바이어)를 법적 분쟁에서 보호하고 필요한 경우 배상금을 지급하는 등의 일을 합니다. 타이틀 보험료를 누가 부담하는 지는 주에 따라 다릅니다. 어떤 경우에는 셀러가 부담하며, 어떤 주는 바이어가 구매하고, 또 어떤 주는 셀러와 바이어의 흥정에 달렸습니다. (Source)
은행 융자를 받는 경우 은행의 요청으로 은행의 권리 보호를 목적으로 바이어가 비용을 부담하고 타이틀 보험(Lender’s title insurance)을 구매하기도 합니다.
> 자세히 보기: 타이틀 보험(Title Insurance)의 종류와 의미 (작성예정)
- 컨틴전시 리무브(Contingency Remove)
컨틴전시란 계약서에 들어있는 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 바이어와 셀러 모두 컨틴전시를 요구 할 수 있으며, 일반적으로 바이어가 더 많은 컨진전시를 요구합니다.
이러한 컨틴전시를 제거하는 것은 바이어의 집 구매를 거의 100% 확정하는 하는 것입니다. 왜냐하면 컨틴전시 리무브 이후 발생하는 문제는 금전적인 손실을 포함 모두 바이어의 책임이 되기 때문입니다. 예를 들어 컨틴전시가 모두 제거 되고 계약을 취소하면 바이어는 계약금을 돌려받지 못합니다.
9. 클로즈 에스크로 (Close Escrow)
컨틴전시 리무브까지 완료되면 매매 과정이 거의 종료 되어 마무리 단계에 들어갑니다.
- 집 최종 상태 점검(Final Walk-thru)
에스크로가 끝나기 며칠 전 보통 바이어는 집의 상태를 최종적으로 점검하여, 수리를 약속했던 부분이 고쳐졌는지, 인스펙션 후 에스크로 기간 중 셀러가 실수로 파손한 부분은 없는지 확인합니다. 바이어가 편하게 둘러볼 수 있도록 셀러가 자리를 비켜주는 것이 좋습니다. - 그랜트 디드(Grant Deed)
그랜트 디드는 일종의 집 양도 문서입니다. 보통 바이어가 최종 융자서류인 론닥(Loan Doc)에 서명할 때 쯤, 셀러는 에스크로 회사에 직접 가서 그랜트 디드(Grant Deed)를 공증합니다. 바이어의 펀딩이 완료되면 셀러가 공증한 그랜트 디드는 바이어에게 보내져 집의 소유권이 바이어에게 넘어갔음을 확인해줍니다. - 판매금 지급 방법(Net Proceeds)
여러 회사를 고용하며 매매에 들어간 비용을 제외한 주택 판매금을 어떻게 받을지 에스크로에 미리 알려주어야 합니다.
10. 에스크로 종료 후
주택 판매가 성공적으로 완료되었습니다. 축하합니다! 판매가 완료되면 후년 세금 보고를 위해 정산된 비용을 확인하고 키를 새로운 집주인에게 전달해야합니다.
- 열쇠 전달
일반적으로 에스크로가 끝났다면 열쇠를 빠른 시일내에 넘겨주는 것이 좋습니다. 셀러가 특별히 해야하는 건 없습니다. 리스팅 에이전트가 먼저 물어볼 것이고 바이어스 에이전트를 통해 바이어에게 열쇠를 넘겨줄 것입니다. - 클로징 스테이먼트(Closing Statement)
판매가 완료되면 셀러는 에스크로 기간 중 발생한 모든 비용이 나열된 클로징 스테이먼트(Closing Statement)를 에스크로 회사로부터 받아야 합니다. 실수나 문제가 없는지 살펴보고 문제가 있다면 리스팅 에이전트에게 연락해 도움을 받도록 합니다. 세금보고 할 때 사용해야하기 때문에 잘 보관해 두는 것이 좋습니다.
11. 마치며
집을 판매하는 일은 한국과 미국을 따지지 않고 처음에는 매우 어렵고 난해하게 느껴지기 마련입니다. 일반적으로 개인의 가장 큰 자산이기도 해서 사고파는 일에서 많은 스트레스를 받기도 합니다. 하지만 좋은 에이전트와 함께 한다면 어렵거나 의문스러운 부분도 쉽고 명확하게 알아가며 진행하실 수 있을 것 입니다. 이글이 많은 집 판매를 생각하고 있는 많은 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
